Mehr Rendite durch besondere Abschreibungsmöglichkeiten

05.08.2025

und warum sich die Investition in eine Neubauimmobilie als Kapitalanleger lohnen kann

Einleitung: Steuerliche Optimierung Ihrer KfW 40 QNG Neubauwohnung

Für Immobilieninvestoren stellt die Möglichkeit, den Wertverlust eines Gebäudes steuerlich geltend zu machen (Absetzung für Abnutzung, AfA), einen zentralen Pfeiler der Steueroptimierung dar. Dieser Mechanismus berücksichtigt den natürlichen Verschleiß und die Veralterung eines Gebäudes über die Zeit, wodurch Investoren ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern können. Die Bundesregierung hat in jüngster Zeit bedeutende Verbesserungen bei den Abschreibungsregelungen eingeführt, insbesondere für den Neubau von Wohnungen. Ziel dieser Maßnahmen ist es, den Wohnungsmarkt zu beleben und gleichzeitig energieeffiziente sowie nachhaltige Bauweisen zu fördern.

Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, die speziell für eine geplante Investition in eine Neubauwohnung mit Baubeginn im Mai 2025 und Einhaltung des KfW 40 QNG Standards relevant sind. Es werden die Wechselwirkungen der regulären linearen Abschreibung, der neu eingeführten degressiven Abschreibung und der Sonderabschreibung für neuen Mietwohnraum detailliert erläutert. Eine praktische Beispielrechnung wird die potenziellen Steuervorteile anschaulich illustrieren.

Grundlagen der Gebäudeabschreibung (AfA) für Vermietungsobjekte

Dieser Abschnitt legt die Grundlagen der Abschreibungsmethoden dar, die für Mietobjekte anwendbar sind, und bereitet das Verständnis für die erweiterten Fördermöglichkeiten vor.

Die lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG) als Basis

Die lineare Abschreibung ist die in Deutschland gebräuchlichste Methode zur steuerlichen Geltendmachung des Wertverlusts von Immobilien. Sie ermöglicht es, einen festen Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes jährlich über dessen geschätzte Nutzungsdauer abzuziehen. Für Wohngebäude, deren Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 erfolgte, wurde der jährliche lineare Abschreibungssatz von 2 % auf 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes erhöht. Dies entspricht einer gesetzlich typisierten Nutzungsdauer von 33,33 Jahren. Dieser Satz bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeteil der Investition, da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden können.

Die Anhebung des linearen Abschreibungssatzes auf 3 % für nach 2022 fertiggestellte Neubauten schafft eine deutlich günstigere Ausgangsbasis für die Abschreibung im Vergleich zu älteren Immobilien, für die in der Regel weiterhin ein Satz von 2 % über 50 Jahre gilt. Diese grundlegende Verbesserung macht Neubauten für langfristig orientierte Investoren von Natur aus attraktiver, noch bevor zusätzliche Sonderabschreibungsmethoden in Betracht gezogen werden. Sie spiegelt das übergeordnete politische Ziel wider, durch eine verbesserte steuerliche Effizienz die Schaffung neuen Wohnraums zu fördern und damit dem Mangel an Wohnraum entgegenzuwirken. Diese 3 %-Rate dient als grundlegender Vorteil für Neubauten und bildet den Maßstab, an dem die degressive AfA für den optimalen Wechselpunkt gemessen wird.

Die neue degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG) durch das Wachstumschancengesetz

Das Wachstumschancengesetz, das am 28. März 2024 in Kraft getreten ist, hat die degressive Abschreibungsmethode für neue Wohngebäude wieder eingeführt. Diese Methode ermöglicht höhere Abschreibungsbeträge in den Anfangsjahren der Nutzung, was zu einer schnelleren Refinanzierung der Investition führt.

Voraussetzungen

Die degressive AfA kann unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch genommen werden:

• Anwendungszeitraum: Die degressive AfA gilt ausschließlich für neue Wohngebäude oder Wohnungen, deren Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 datiert.¹ Als maßgebliches

  • Datum für den „Baubeginn“ gilt die Baubeginnsanzeige nach Landesrecht.

• Erwerbszeitpunkt: Bei einem Kauf muss die Immobilie bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erworben werden (Nutzen-Lasten-Übergang).
• Nutzung: Die Immobilie muss zur Vermietung zu Wohnzwecken bestimmt sein.
• Effizienzstandard: Das Gebäude muss mindestens den Effizienzstandard 55 erfüllen. Der KfW 40 QNG Standard übertrifft diese Mindestanforderung erheblich.
• Keine Baukostenobergrenzen: Ein entscheidender Vorteil der degressiven AfA ist, dass für sie selbst keine Baukostenobergrenzen gelten. Dies bedeutet, dass die Höhe der degressiven Abschreibung nicht durch die Kosten pro

  • Quadratmeter Wohnfläche begrenzt wird, im Gegensatz zur Sonderabschreibung. Dies ist ein wichtiger Unterschied, der die Attraktivität der degressiven AfA für hochwertige Neubauten erhöht, da die volle Investition (Gebäudeanteil) als

    • Bemessungsgrundlage dienen kann, unabhängig von den spezifischen Baukosten pro Quadratmeter.

Der Abschreibungssatz und die Berechnungsmethode

Der degressive Abschreibungssatz beträgt 5 % des jeweiligen Restbuchwerts des Gebäudes. Dies führt dazu, dass die jährlichen Abschreibungsbeträge im Laufe der Zeit sinken, da sie auf einem degressiven Saldo berechnet werden. Der Vorteil dieser Methode liegt in der schnelleren Refinanzierung der Investition in den ersten Jahren, da der Abschreibungsbetrag zu Beginn am höchsten ist. Der Gesetzgeber möchte damit einen Anreiz für die zügige Umsetzung von Bauvorhaben schaffen und den Abbau des Bauüberhangs von über 800.000 genehmigten, aber noch nicht begonnenen Wohnungen unterstützen. Der Übergang von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit möglich und sinnvoll, sobald der lineare Abschreibungsbetrag des Restbuchwerts höher ist als der degressive Abschreibungsbetrag. Dies ermöglicht eine flexible Anpassung der Abschreibungsstrategie an die individuelle Entwicklung des Buchwerts und der verbleibenden Nutzungsdauer.

Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG): Die KfW 40 QNG Komponente

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist eine zusätzliche steuerliche Förderung, die speziell auf den Neubau von Mietwohnungen abzielt und besonders energieeffiziente Bauweisen wie den KfW 40 QNG Standard begünstigt.

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung

Um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:

• Anwendungszeitraum: Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden sein. Ein Baubeginn im Mai 2025 liegt innerhalb dieses Zeitfensters.
• Nutzung: Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermietet werden. Eine Eigennutzung oder verbilligte Vermietung (unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete) ist ausgeschlossen. Auch kurzfristige Vermietungen (z.B. Ferienwohnungen) sind nicht zulässig.
• Effizienzstandard: Das Gebäude muss den energetischen Effizienzhausstandard 40 (KfW 40) erreichen und zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) besitzen. Dies ist ein zentrales Kriterium, das die besondere Förderung rechtfertigt.
• Baukostenobergrenze: Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grund und Boden, aber inklusive anteiliger Gemeinschaftsflächen und Stellplätze mit Sondernutzungsrecht) dürfen 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Diese Obergrenze wurde mit dem Wachstumschancengesetz von zuvor 4.800 € auf 5.200 € pro m² erhöht , um mehr Projekte zu qualifizieren.
• Bemessungsgrundlage: Die förderfähige Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf maximal 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Auch hier wurde eine Anhebung von zuvor 2.000 € (alte Förderung) vorgenommen.
• Lage: Die Wohnung muss sich in der Europäischen Union (EU) befinden.
• Weitere Kriterien: Die Wohnung muss neu sein (Erwerb bis Ende des Fertigstellungsjahres), baulich getrennt und abgeschlossen sein, und die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen (mind. 23 m², eigene Küche, Bad).

Höhe und Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung

Die Sonderabschreibung beträgt jährlich 5 % der förderfähigen Bemessungsgrundlage und kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA in Anspruch genommen werden. Dies ermöglicht eine zusätzliche Abschreibung von insgesamt 20 % der förderfähigen Kosten innerhalb der ersten vier Jahre. Die Sonderabschreibung wird als volle Jahresabschreibung gewährt, auch wenn die Fertigstellung oder Anschaffung im zweiten Halbjahr eines Jahres erfolgt.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung wird auf Basis der Wohnfläche ermittelt, wobei auch Flächen von Nebenräumen, die der Wohnung vollständig zuzuordnen sind (z.B. Hobbyraum, Kellerabteil), sowie anteilig gemeinschaftlich genutzte Nebenräume (entsprechend des Miteigentumsanteils) berücksichtigt werden können. Dies kann dazu beitragen, die Kosten pro Quadratmeter unter die maßgebliche Obergrenze von 5.200 € zu senken.

Bedeutung des KfW 40 QNG Standards

Der KfW 40 QNG Standard ist von zentraler Bedeutung, da er nicht nur die Voraussetzung für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG darstellt, sondern auch Zugang zu zinsgünstigen Darlehen über das KfW Programm 298 („Klimafreundlicher Neubau“) bietet. Für Wohnungen mit QNG-Zertifikat können Darlehensbeträge von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit gewährt werden. Dies stellt einen erheblichen finanziellen Vorteil dar, da die Zinsen dieser Darlehen oft deutlich unter den marktüblichen Konditionen liegen können. Die Kombination aus steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und zinsgünstigen Krediten macht Investitionen in diesen Standard besonders attraktiv und trägt zur Förderung von bezahlbarem und klimafreundlichem Wohnraum bei.

Steuerliche Synergien und Optimierungspotenziale

Die Kombination der verschiedenen Abschreibungsmethoden bietet erhebliche steuerliche Vorteile für Investoren in neue Mietwohnungen mit KfW 40 QNG Standard.

Kombination von AfA-Methoden

Für Kapitalanleger, die in Neubauten mit Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 investieren und die KfW 40 QNG Kriterien erfüllen, ist die Kombination der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG und der Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich. Dies ermöglicht es, in den ersten vier Jahren jährlich bis zu 10 % des Gebäudewerts abzuschreiben.² Die degressive AfA wird dabei auf den Restbuchwert angewendet, nachdem die Sonderabschreibung abgezogen wurde. In Summe können so in den ersten vier Jahren bis zu ca. 38,5 % des Gebäudewerts abgeschrieben werden.² Diese aggressive Abschreibungsstrategie führt zu einer schnellen Reduzierung des zu versteuernden Einkommens aus Vermietung und Verpachtung und damit zu einer verbesserten Liquidität in der Anfangsphase der Investition.

Wechsel von degressiver zu linearer AfA

Der Übergang von der degressiven zur linearen Abschreibung ist jederzeit möglich und strategisch sinnvoll. Ein Wechsel empfiehlt sich in dem Jahr, in dem der lineare Abschreibungsbetrag (berechnet auf Basis des Restbuchwerts und der Restnutzungsdauer) den degressiven Abschreibungsbetrag übersteigt.¹ Die degressive Abschreibung ist zwar in den ersten Jahren höher, sinkt aber stetig, während die lineare Abschreibung (auf den Restbuchwert bezogen) im späteren Verlauf vorteilhafter werden kann.¹ In der Praxis wird oft angenommen, dass der Wechsel etwa ab dem 15. Jahr vorteilhaft sein kann. Diese Flexibilität ermöglicht es Investoren, die steuerliche Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes zu maximieren.

Weitere steuerliche Abzugsmöglichkeiten

Neben den spezifischen Gebäudeabschreibungen können Immobilieninvestoren weitere Kosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören insbesondere die für die Finanzierung aufgewendeten Schuldzinsen, die als Werbungskosten abzugsfähig sind.⁸ Auch andere mit dem Erwerb und der Vermietung verbundene Kosten, wie Instandhaltungskosten, Maklergebühren oder Verwaltungskosten, können das zu versteuernde Einkommen mindern. Diese zusätzlichen Abzugsmöglichkeiten verstärken die Attraktivität einer Immobilieninvestition aus steuerlicher Sicht.

Fazit und Empfehlungen

Die Investition in eine Neubauwohnung nach dem KfW 40 QNG Standard mit Baubeginn im Mai 2025 bietet außergewöhnlich attraktive steuerliche Vorteile in Deutschland. Die Kombination aus der neu eingeführten degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG und der spezifischen Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG ermöglicht eine signifikante Reduzierung der steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, insbesondere in den ersten vier Jahren der Investition.

Die Anhebung des linearen AfA-Satzes auf 3 % für Neubauten, die Einführung der degressiven AfA mit 5 % des Restbuchwerts und die zusätzliche Sonderabschreibung von 5 % über vier Jahre für energieeffiziente Neubauten (KfW 40 QNG) sind klare Signale der Bundesregierung, den Wohnungsbau anzukurbeln und nachhaltige Bauweisen zu fördern. Diese Maßnahmen schaffen einen starken Anreiz für Kapitalanleger, in den Neubau von Mietwohnungen zu investieren.

Die Beispielrechnung verdeutlicht das erhebliche Potenzial zur Steueroptimierung. Die Möglichkeit, in den ersten vier Jahren hohe Abschreibungsbeträge geltend zu machen und danach strategisch zur linearen AfA zu wechseln, bietet eine flexible und langfristig optimierte Abschreibungsstrategie. Darüber hinaus stellen die zinsgünstigen KfW-Darlehen für KfW 40 QNG Gebäude einen weiteren finanziellen Vorteil dar, der die Gesamtattraktivität dieser Investitionen weiter steigert.

Für eine individuelle und verbindliche Berechnung der steuerlichen Vorteile wird dringend empfohlen, eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater zu konsultieren. Diese können die spezifischen Gegebenheiten des Einzelfalls berücksichtigen und eine maßgeschneiderte Prognose erstellen.