München neu vermessen: Aubing-Lochhausen 2026 als neues Gravitationszentrum des Westens
19.02.2026
München wächst nicht mehr nur – München erfindet sich neu. Während die klassischen Innenstadtlagen ihre Sättigungsgrenze erreichen, verschiebt sich das ökonomische Zentrum massiv Richtung Westen. Wer den „Trüffelhund-Blick“ für Immobilien und Geschäftskonzepte besitzt, kommt an Aubing-Lochhausen aktuell nicht vorbei. Ein Lage-Report über Synergien, nackte Zahlen und echte Chancen.
Das Freiham-Phänomen: Die Symbiose der Quartiere
Wer über Aubing-Lochhausen spricht, muss über Freiham sprechen. Mit 350 Hektar ist es eines der größten Stadtentwicklungsprojekte München. Doch der wahre Insider-Wert liegt nicht allein im Neubaugebiet, sondern in der Wechselwirkung mit dem gewachsenen Aubing.
Bis Ende 2026 werden hier über 25.000 Menschen ein neues Zuhause finden. Für Bestandshalter in Aubing bedeutet das eine massive Aufwertung des Umfelds durch neue Schulen, Parks und Einkaufsmöglichkeiten, während der Stadtteil seinen charmanten, gewachsenen Charakter behält.
Die Investment-Logik: Mehrfamilienhäuser im Fokus
Für Käufer von Mehrfamilienhäusern (MFH) bietet Aubing-Lochhausen ein Rendite-Risiko-Profil, das im Münchner Stadtgebiet Seltenheit hat:
- Kaufpreis-Realität: Mehrfamilienhäuser im Bestand liegen hier aktuell zwischen 7.400 € und 8.100 € pro m².
- Miet-Dynamik: Bei energetisch sanierten Objekten oder Erstbezügen beobachten wir Marktmieten von 18,50 € bis 20,50 €/m².
- Profi-Tipp: Die Differenz zwischen offiziellem Mietspiegel und erzielbaren Marktmieten bei Neuvermietung ist hier besonders attraktiv für Investoren, die auf Cashflow-Stabilität setzen.
Gewerbe-Analyse: Zahlen, Daten, Fakten
Die wirtschaftliche Kraft eines Standorts lässt sich an seinen Gewerbemieten ablesen. Aubing wandelt sich 2026 endgültig zum autarken Business-Hub.
1. Einzelhandelsflächen (EG-Lagen)
Hier schlägt das Herz der Expansion. Wir unterscheiden zwei Welten:
- Bestand (Alt-Aubing / Lochhausen): Eine gesunde Spanne von 16,00 € bis 23,00 €/m². Ideal für lokale Dienstleister und etablierte Franchise-Systeme.
- Neubau-Zentren (ZAM / Mahatma-Gandhi-Platz): In diesen Hochfrequenzlagen liegen die Mieten bei 24,00 € bis 32,00 €/m². Spitzenwerte bis 35,00 € bleiben absoluten Top-Ecklagen vorbehalten.
- Der „Sweet Spot“: Professionelle Franchise-Systeme suchen aktuell Flächen um 25,00 €/m², um die gesunde Mietbelastungsquote von 12–15 % des Umsatzes zu halten.
2. Büroflächen (Office)
Unternehmen „flüchten“ zunehmend aus veralteten City-Objekten in hocheffiziente, ESG-konforme Neubauten im Westen.
- Mietniveau: Für Standard-Neubauten im Erstbezug liegen die Raten bei 17,50 € bis 22,50 €/m².
- Einordnung: Damit bleibt Aubing preislich attraktiv gegenüber Standorten wie dem Arnulfpark, bietet aber bereits modernste Gebäudetechnik.
Die strategische Lücke: Chancen für Franchise-Systeme
Trotz des massiven Zuzugs hinkt die gewerbliche Infrastruktur oft noch hinterher. Das schafft ein Vakuum für kluge Expander:
- Social Hubs: Es fehlt an modernen Café-Konzepten und spezialisierter Gastronomie für das junge, kaufstarke Publikum in Freiham.
- Health & Service: Med-Spas, Fitness-Boutiquen und moderne Kita-Modelle haben aufgrund der demografischen Verjüngung enorme Erfolgschancen.
- Standort-Vorteil: Im Vergleich zu den streng reglementierten Flächen im Kern von Freiham bieten die Mischgebiete in Alt-Aubing oft flexiblere Flächenzuschnitte zu moderateren Konditionen.
Fazit: Den Markt lesen, statt nur zu schauen
Aubing-Lochhausen ist kein kurzfristiger Trend, sondern eine strukturelle Transformation. Wer heute investiert oder expandiert, kauft sich in die Zukunft des Münchner Westens ein.
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Nächste Woche im Lage-Report: Pasing – Die „Stadt in der Stadt“. Warum Pasinger Gesetze den Markt dominieren.
