München neu vermessen: Pasing – Warum die „Stadt in der Stadt“ ihre ganz eigenen Gesetze schreibt.

26.02.2026

Wer Pasing als reinen Stadtteil Münchens betrachtet, verkennt die strategische Realität. Mit eigenem Fernbahnhof, einer der kaufstärksten Einkaufsmeilen der Stadt und einer autarken Infrastruktur agiert Pasing wie eine eigenständige Metropole. Für Investoren und Franchise-Systeme ist Pasing der „Safe Haven“ im Westen – hier trifft maximale Stabilität auf eine Passantenfrequenz, die sonst nur in der Altstadt zu finden ist.

Der Pasing-Faktor: Stabilität durch Autarkie

Pasing profitiert von einer einzigartigen demografischen Mischung: Traditioneller Münchner Mittelstand trifft auf ein junges, urbanes Publikum, das die kurzen Wege schätzt. Die geplante Verlängerung der U5 und der Ausbau der Stammstrecke festigen Pasing als den zentralen Mobilitätsknotenpunkt im Münchner Westen.

Die Investment-Logik: Mehrfamilienhäuser (MFH)

In Pasing kaufen Investoren keine Hoffnung, sondern bewährte Substanz.

• Kaufpreis-Realität: Die Preise für Mehrfamilienhäuser im gepflegten Bestand liegen stabil zwischen 8.200 € und 8.650 € pro m². Die Volatilität ist hier aufgrund der extremen Nachfrage deutlich geringer als in weniger erschlossenen Randlagen.
• Miet-Dynamik: Bei hochwertig modernisierten Wohnungen erzielen wir aktuell Marktmieten zwischen 19,50 € und 22,00 €/m².
• Profi-Tipp: Besonders spannend sind Objekte in den Seitenstraßen rund um den Pasinger Stadtpark. Hier ist das Wertsteigerungspotenzial durch die Kombination aus „Grün“ und „Zentrumsnähe“ massiv.

Gewerbe-Analyse: High-Frequency am Marienplatz

Pasing ist eine Handelsmacht. Wer hier eine Fläche sucht, tritt in einen Wettbewerb mit etablierten Filialisten und lokalen Traditionsbetrieben.

1. Einzelhandelsflächen (EG-Lagen): Der Pasinger Marienplatz und die Achse zum Bahnhof gehören zu den begehrtesten Lagen außerhalb des Altstadtrings.

• Mietpreise (Prime): In absoluten Top-Lagen (Bahnhofsnähe/Marienplatz) bewegen sich die Mieten für Ladenflächen zwischen 30,00 € und 45,00 €/m².
• B-Lagen: In den angrenzenden Straßen (z. B. Planegger Straße) sinkt das Niveau auf attraktive 22,00 € bis 28,00 €/m², was für viele Konzepte oft die bessere Unit-Economy bietet.

2. Büroflächen (Office): Pasing hat sich als attraktiver Bürostandort für Dienstleister und Kanzleien etabliert, die die Bahnhofsnähe für Mitarbeiter und Mandanten schätzen.

• Mietniveau: Moderne oder kernsanierte Büroflächen liegen aktuell bei 20,00 € bis 26,00 €/m².
• Leerstand: Die Quote ist hier mit ca. 2,8 % deutlich niedriger als im weiteren Umkreis, was die Attraktivität des Standorts unterstreicht.

Die strategische Lücke: Chancen für Franchise-Systeme

Pasing ist „besetzt“, aber nicht „gesättigt“.

• Qualitäts-Check: Die Bewohner Pasings fordern Qualität. Konzepte aus den Bereichen High-End-Convenience, systemische Gastronomie mit Fokus auf Regionalität und moderne Gesundheitsdienstleistungen (z. B. spezialisierte Facharztzentren oder Bio-Hacking-Studios) haben hier enormes Potenzial.
• Die Herausforderung: Die Flächenverfügbarkeit ist gering. Erfolg in Pasing bedeutet, den „Trüffelhund-Riecher“ für Off-Market-Gewerbeflächen zu haben, bevor diese offiziell gelistet werden.

Fazit: Performance trifft Tradition

Pasing ist das Rückgrat des Münchner Westens. Für Investoren ist es der Anker im Portfolio; für Expander das Tor zu einer kaufstarken, loyalen Zielgruppe.