Perspektiven jenseits der Mitte

05.02.2026

Warum sich in München der Blick über das Zentrum hinaus lohnt

Der Münchner Immobilienmarkt gilt oft als Monolith – stabil, teuer, begehrt. Doch bei genauerer Betrachtung zeigt sich ein differenziertes Bild. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und expandierende Franchise-Unternehmen ist entscheidend zu verstehen, wo die Stadt organisch wächst und wo sie ihren Zenit der baulichen Entwicklung bereits erreicht hat.

1. Die Dynamik-Zentren: Wo Wandel stattfindet

Wandel wird in München primär durch zwei Faktoren getrieben: Infrastruktur (ÖPNV-Erweiterungen) und großflächige Konversionsflächen.

• Der Westen (Aubing-Lochhausen-Langwied): Hier findet derzeit die massivste Expansion statt. Mit dem Projekt Freiham wird ein ganzer Stadtbezirk neu definiert. Für Investoren ist das Umfeld von Aubing und Neuaubing interessant, da die bestehende Infrastruktur durch den Zuzug massiv aufgewertet wird. Hier entstehen neue Versorgungszentren, was diesen Standort für Franchise-Systeme im Bereich Systemgastronomie und Nahversorgung zu einer strategischen Priorität macht.
• Der Osten (Berg am Laim & Trudering): War Berg am Laim lange Zeit ein Schattendasein zwischen Haidhausen und Riem vergönnt, hat sich hier ein moderner Business-Hub entwickelt (Werksviertel-Einfluss). Die Dynamik ist hier ungebrochen, da ehemalige Gewerbeflächen in hochwertige Mischgebiete umgewandelt werden. Die Fluktuation und Neuerrichtung von Mehrfamilienhäusern ist hier signifikant höher als im städtischen Durchschnitt.
• Der Norden (Milbertshofen-Am Hart): Getrieben durch die Forschungs- und Innovationszentren der Automobilindustrie und Tech-Konzerne, erleben wir hier eine gezielte Aufwertung des Bestands. Die Nachfrage nach Wohnraum für Fachkräfte sorgt für eine hohe Sanierungsfrequenz bei Mehrfamilienhäusern.

2. Die statischen Lagen: Werterhalt vor Entwicklung

In diesen Vierteln ist die städtebauliche Entwicklung weitgehend abgeschlossen. Hier geht es primär um Objektschutz und langfristige Stabilität.

• Altstadt-Lehel & Maxvorstadt: Diese Lagen sind „ausverkauft“. Neue Standorte für Franchise-Unternehmen sind hier fast ausschließlich über extrem teure Ablösen oder durch den Wegfall von Bestandsmietern zu realisieren. Das Entwicklungspotenzial für Mehrfamilienhäuser beschränkt sich oft nur noch auf den (kostspieligen) Dachgeschossausbau.
• Solln & Harlaching: Diese klassischen Villen- und Wohngebiete zeichnen sich durch eine sehr geringe Transaktionsrate aus. Es findet wenig struktureller Wandel statt; das Viertel bleibt sich in seiner Demografie und Nutzung treu. Für Konzepte, die auf hohe Dynamik und jungen Zuzug angewiesen sind, sind diese Lagen strategisch eher defensiv zu bewerten.
• Obermenzing: Ähnlich wie Solln ist Obermenzing durch eine homogene Bebauung geprägt. Die baulichen Möglichkeiten für Verdichtung sind durch Erhaltungssatzungen oft eng begrenzt, was die Dynamik im Bereich der Mehrfamilienhäuser bremst.

Strategische Ableitung für Ihr Portfolio

Für Mehrfamilienhaus-Eigentümer: In dynamischen Lagen (wie dem Münchner Westen oder Norden) liegt der Hebel im Entwicklungspotenzial. Hier führen wir Menschen zusammen, die bereit sind, in die Modernisierung zu investieren, um von der steigenden Standortattraktivität zu profitieren. In statischen Lagen hingegen steht die diskrete Vermittlung von Substanz an langfristig orientierte Kapitalsammler im Vordergrund.

Für Franchise-Unternehmen: Die „Trüffelsuche“ nach dem idealen Standort erfordert heute den Mut, dorthin zu gehen, wo die neue Kaufkraft entsteht. Ein Standort in Pasing oder am Rande von Berg am Laim bietet oft eine bessere Relation zwischen Miete und Frequenz als eine übersättigte Innenstadtlage.

Fazit: Den Markt lesen, nicht nur betrachten

Erfolg am Münchner Markt ist kein Zufall, sondern das Ergebnis einer präzisen Standortanalyse. Wir verstehen uns als Ihre Schnittstelle zu diesen Daten. Wir führen nicht nur Käufer und Verkäufer zusammen – wir führen Visionen an den Ort, an dem sie die höchste Wahrscheinlichkeit auf Realisierung haben.