München neu vermessen: Ramersdorf-Perlach zwischen Sanierungsgebiet und Geothermie

02.10.2026

Am Michaelibad im Münchner Südosten bauen die Stadtwerke München (SWM) seit Juni 2026 das sogenannte Bohrkellerbauwerk – die technische Grundlage für eine Geothermieanlage, die nach Angaben der SWM die größte ihrer Art in Kontinentaleuropa werden soll. Acht Standrohrbohrungen, die spätere Tiefbohrungen sichern und das Grundwasser schützen, waren bereits Ende 2025 abgeschlossen. Der Spatenstich erfolgte am 30. September 2024. Geplant ist eine Wärmeleistung von über 80 Megawatt, ergänzt um eine Großwärmepumpe mit 21 Megawatt.

Die Anlage liegt an der Grenze der Stadtbezirke Berg am Laim und Ramersdorf-Perlach und soll ab 2034 rund 75.000 Münchnerinnen und Münchner mit Fernwärme versorgen. Sie ist eines von mehreren Vorhaben, die den Stadtbezirk 16 in den kommenden Jahren umbauen. Grund genug, Ramersdorf-Perlach in der Serie „München neu vermessen“ genauer zu betrachten.

Was den Stadtbezirk prägt

Ramersdorf-Perlach ist mit rund 1.990 Hektar einer der flächengrößten Stadtbezirke Münchens, Stand 2019. Sein Bestand ist zweigeteilt: Rund um Ramersdorf und den Perlacher Forst prägen gründerzeitliche und kleinteilige Nachkriegsbauten das Bild. In Neuperlach dominiert die ab 1967 als Satellitenstadt geplante Großwohnsiedlung mit ihrer Blockbebauung aus den 1970er-Jahren.

Der Stadtrat hat den aktuell gültigen Mietspiegel für München am 26. März 2025 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt. Er gilt gesamtstädtisch und damit auch für Ramersdorf-Perlach; die zugehörige amtliche Wohnlagenkarte unterscheidet dabei zwischen den Teillagen des Bezirks.

Wie schon die vorangegangene Folge zu Trudering-Riem gezeigt hat, wächst der Osten Münchens derzeit an mehreren Stellen gleichzeitig. Anders als in der stabilen Randlage von Karlsfeld treibt in Ramersdorf-Perlach vor allem das Zusammenspiel aus Sanierungsrecht, Neubau und Wärmewende die Veränderung, stärker als der Zuzug allein.

Was sich baulich verändert

Für Neuperlach Nord und Neuperlach Zentrum hat der Stadtrat am 19. Januar 2022 ein förmliches Sanierungsgebiet nach dem Baugesetzbuch festgelegt: 208,5 Hektar rund um die Quartiere Nord und Nord-Ost sowie den Ostpark, dazu rund drei Hektar um den Hanns-Seidel-Platz im Zentrum. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung verfolgt dort energetische Sanierung, eine verbesserte Wohnsituation und mehr bezahlbaren Wohnraum. Am 22. Oktober 2025 hat die Vollversammlung des Stadtrats das Stadtteilmanagement der Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung bis zum 31. Dezember 2027 verlängert.

Auf dem ehemaligen Siemens-Parkplatz am Otto-Hahn-Ring hat der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung am 4. Dezember 2024 Baurecht für 725 Wohnungen auf 7,3 Hektar beschlossen. Seit dem 30. Mai 2025 ist der Bebauungsplan wirksam. Geplant sind überwiegend fünfgeschossige Blöcke mit einzelnen Hochpunkten bis acht Geschossen, ein zwölfgeschossiger Hochpunkt an der Ecke Carl-Wery-Straße, zwei Kindertagesstätten sowie ein Anteil von 30 Prozent gefördertem und 10 Prozent preisgedämpftem Wohnungsbau. Die Erdgeschosszonen entlang von Otto-Hahn-Ring und Carl-Wery-Straße bleiben wegen des Verkehrslärms Einzelhandel, Gastronomie und nicht störendem Gewerbe vorbehalten.

Parallel modernisiert die städtische Münchner Wohnen im „Klimaquartier Ramersdorf“ drei Gebäudezeilen aus dem Jahr 1950 mit 216 Wohnungen an der Claudius-Keller-Straße: neue Fassadendämmung, Fenster mit Dreifachverglasung und die Umstellung der Wärmeversorgung von Gas auf Fernwärme.

Was das für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bedeutet

Wer ein Mehrfamilienhaus in Neuperlach Nord oder Neuperlach Zentrum hält, braucht für Vorhaben nach § 144 Baugesetzbuch die schriftliche Genehmigung der Landeshauptstadt. Das betrifft bauliche Änderungen ebenso wie den Verkauf des Grundstücks oder die Bestellung grundstücksbelastender Rechte. Die Stadt kann Genehmigungen für bestimmte Fälle allgemein erteilen; ob das zutrifft, klärt eine Anfrage bei der Sanierungsstelle vor der jeweiligen Transaktion oder Baumaßnahme.

Der Neubau am Otto-Hahn-Ring bringt in den kommenden Jahren rund 725 zusätzliche Wohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft auf den Markt, ein Viertel davon gefördert oder preisgedämpft. Das verändert das Angebot in Neuperlach spürbar. Der wachsende Fernwärmeanschluss über die Geothermieanlage Michaelibad erweitert zugleich die Optionen, ein Bestandsgebäude ohne eigene Wärmepumpe oder Gasheizung im Sinne des Gebäudeenergiegesetzes zukunftsfest zu versorgen. Wie sich eine solche Umstellung rechnet, zeigt der GEG-Check.

Was wir beobachten

In Ramersdorf-Perlach greifen Sanierungsrecht, Neubau und eine neue Fernwärmeversorgung in denselben Jahren ineinander, weit über einen einzelnen Bebauungsplan hinaus. Für den Bestand aus den 1970er-Jahren bedeutet das mehr Genehmigungsaufwand dort, wo die Stadt ordnet, mehr Konkurrenz durch Neubau in unmittelbarer Nähe und eine Wärmeversorgung, die zunehmend unabhängig vom Gaspreis wird. Kauf-, Sanierungs- und Verkaufsentscheidungen im Bezirk lassen sich künftig nur im Zusammenspiel dieser drei Linien einordnen.

Quellen

• Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung: Sanierungsgebiet Neuperlach
• RatsInformationsSystem München: Sitzungsvorlage 20-26/V 17382, Verlängerung Stadtteilmanagement Neuperlach, Stadtratsbeschluss vom 22. Oktober 2025
• Rathaus Umschau: Baurecht für 725 Wohnungen am Otto-Hahn-Ring, 4. Dezember 2024
• Landeshauptstadt München: Otto-Hahn-Ring
• Stadtwerke München: Geothermieanlage Michaelibad
• Landeshauptstadt München: Mietspiegel für München 2025
• Münchner Wohnen: Modernisierung im Klimaquartier Ramersdorf
• § 144 Baugesetzbuch, Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge
• Landeshauptstadt München: Stadtteilseite Ramersdorf-Perlach (Kennzahlen Statistisches Amt, Stand 2019)