Renditerechner – Blumenauer Philippe

Kapitalanlage-Rechner · Blumenauer Philippe Group

Objekt

Nebenkosten

Miete & Kosten

Finanzierung

KfW & Zuschüsse

AfA

Steuer

Ergebnisse

Schritt 1 von 8

Objektdaten

Grundlegende Angaben zur Immobilie. Diese bestimmen die verfügbaren Abschreibungsmodelle und die Erwerbsnebenkosten.

Kaufpreis ℹ️Kaufpreis der Immobilie laut Kaufvertrag – ohne Nebenkosten und Stellplätze.

€

Wohnfläche (WFL) ℹ️Gesamte Wohnfläche laut Grundriss/Teilungserklärung in Quadratmetern.

m²

Bruttogrundfläche (BGF) ℹ️Bruttogrundfläche nach DIN 277 – relevant für die Herstellungskostenprüfung bei Sonder-AfA §7b. Falls unbekannt, leer lassen (dann wird WFL verwendet).

m²

Baujahr ℹ️Baujahr des Gebäudes – bestimmt den AfA-Satz automatisch. Bei Neubau: voraussichtliches Fertigstellungsjahr.

Objekttyp ℹ️Bestimmt die verfügbaren AfA-Modelle. Neubau ermöglicht degressive AfA und Sonder-AfA §7b.

Zustand ℹ️Aktueller Zustand bzw. geplante Sanierung. Sanierungskosten können zusätzlich abgeschrieben werden.

Sanierungskosten ℹ️Geplante Sanierungs-/Modernisierungskosten. Nur aktiv wenn Zustand ≠ „Keine Sanierung“.

€

Grundstücksanteil ℹ️Anteil des Grundstücks am Kaufpreis (nicht abschreibbar). Typisch 15–30 %. Wird vom Gebäudewert abgezogen.

Bundesland ℹ️Bestimmt die Grunderwerbsteuer automatisch (3,5 %–6,5 % je nach Bundesland).

Stellplätze/Garagen ℹ️Wert der Stellplätze (separat, nicht in AfA-Bemessungsgrundlage enthalten).

€

Schritt 2 von 8

Erwerbsnebenkosten

Alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Die Grunderwerbsteuer wird automatisch aus dem Bundesland befüllt.

Grunderwerbsteuer ℹ️Wird automatisch aus dem Bundesland befüllt – manuell überschreibbar. Variiert zwischen 3,5 % (Bayern/Sachsen) und 6,5 %.

Notarkosten ℹ️Notar- und Grundbuchgebühren. Typisch 1,5–2,0 % des Kaufpreises.

Maklerprovision ℹ️Käuferanteil der Maklerprovision inkl. MwSt. Setze 0 bei Privatkauf oder provisionsfrei.

Sonstige Nebenkosten ℹ️z.B. Gutachten, Finanzierungsvermittlung, sonstige einmalige Kosten.

€

Schritt 3 von 8

Mieteinnahmen & laufende Kosten

Einnahmen aus Vermietung und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die Ihre Rendite beeinflussen.

Einnahmen

Monatliche Kaltmiete ℹ️Nettokaltmiete pro Monat ohne Nebenkosten. Basis für alle Renditeberechnungen.

€/Monat

Mietsteigerung p.a. ℹ️Erwartete jährliche Mietanpassung. 1,5 % ist ein konservativer Richtwert für gute Lagen.

Leerstandsquote ℹ️Erwarteter Mietausfall durch Leerstand oder Mieterwechsel pro Jahr.

Sonstige Einnahmen ℹ️z.B. Stellplatzmiete, Werbeflächen oder sonstige monatliche Einnahmen.

€/Monat

Laufende Kosten (nicht umlagefähig)

Nicht uml. Nebenkosten ℹ️Kosten, die NICHT auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausgeld-Anteil für Instandhaltung, Verwaltung).

€/Monat

Instandhaltungsrücklage ℹ️Empfehlung: 7–15 €/m²/Jahr je nach Alter und Zustand der Immobilie.

€/m²/Jahr

Verwaltungskosten ℹ️Hausverwaltung / Mietverwaltung pro Einheit und Monat.

€/Monat

Mietausfallversicherung ℹ️Optionale Versicherung gegen Mietausfall pro Jahr.

€/Jahr

Kostensteigerung p.a. ℹ️Jährliche Steigerung der nicht umlagefähigen Kosten (Inflation).

Schritt 4 von 8

Finanzierung

Eigenkapital und Darlehenskonditionen. Optional ein zweites Bankdarlehen aktivieren. KfW-Förderkredite werden separat in Schritt 5 erfasst.

Hauptdarlehen

Eigenkapital ℹ️Eigenkapital, das Sie in die Investition einbringen.

€

Darlehensbetrag ℹ️Automatisch: Gesamtinvestition minus Eigenkapital. Manuell überschreibbar.

€

Darlehenstyp ℹ️Annuitätendarlehen: gleichbleibende Rate aus Zins + Tilgung. Endfälliges Darlehen: nur Zinszahlung, Tilgung komplett am Laufzeitende.

Sollzinssatz ℹ️Nominalzins des Hauptdarlehens pro Jahr.

% p.a.

Anfängliche Tilgung ℹ️Anfänglicher Tilgungssatz. Höhere Tilgung = schnellere Entschuldung, aber höhere monatliche Rate.

% p.a.

Zinsbindung ℹ️Dauer der Zinsfestschreibung. Danach gilt der Anschlusszins.

Jahre

Sondertilgung p.a. ℹ️Optionale jährliche Sondertilgung zusätzlich zur regulären Rate.

€

Zinssatz nach Zinsbindung ℹ️Geschätzter Anschlusszins nach Ablauf der Zinsbindung.

% p.a.

Optionales 2. Bankdarlehen

Inaktiv

Schritt 5 von 8

KfW-Förderkredit & Zuschüsse

KfW-Förderkredite sind zinsvergünstigte Darlehen – keine klassischen Zuschüsse. BAFA und sonstige Zuschüsse reduzieren die Investitionskosten direkt.

⚠️ KfW-Förderkredite und BAFA-Zuschüsse müssen VOR Maßnahmenbeginn beantragt werden!

KfW-Förderkredit

KfW-Programm ℹ️Wählen Sie das passende KfW-Förderkreditprogramm. KfW-Kredite sind zinsvergünstigte Darlehen mit fester Zinsbindung und optionalem Tilgungszuschuss.

Effizienzhaus-Stufe	Standard	Mit EE/NH
EH 40	20 %	25 %
EH 55	15 %	20 %
EH 70	10 %	15 %
EH 85	5 %	10 %
+ Worst Performing Building	+10 %	+10 %

BAFA-Zuschuss

Inaktiv

Sonstige Zuschüsse

Sonstige Zuschüsse ℹ️Kommunale, Landes- oder andere Förderungen als Einmalbetrag.

€

Beschreibung ℹ️Bezeichnung des Zuschusses für Ihre Übersicht.

Schritt 6 von 8

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Die Abschreibung reduziert Ihre steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – das verfügbare Modell richtet sich nach Objekttyp und Baujahr.

AfA-Modell ℹ️Nur die zum Objekttyp und Baujahr passenden Modelle sind wählbar.

Schritt 7 von 8

Persönliche Steuerdaten

Ihr individueller Steuersatz bestimmt die Höhe der Steuerersparnis durch Abschreibung und Zinsabzug.

Persönlicher Grenzsteuersatz ℹ️Einkommensteuersatz (0–45 %). Tipp: Steht auf dem letzten Steuerbescheid. Bei Spitzenverdienern: 42–45 %.

Kirchensteuer ℹ️8 % in Bayern/Baden-Württemberg, 9 % in allen anderen Bundesländern, 0 wenn kein Kirchenmitglied.

Solidaritätszuschlag ℹ️5,5 % auf die Einkommensteuer – nur bei höheren Einkommen relevant.

Nein

Schritt 8 von 8

Ergebnisse & Mehrjahres-Projektion

Ihre individuelle Rendite-Analyse auf Basis aller eingegebenen Parameter.

Renditekennzahlen

Cashflow (Jahr 1)

Der wahre Vermögenszuwachs (Jahr 1)

Steuerliche Betrachtung (Jahr 1)

Vermögensaufbau / Eigenkapitalaufbau

Was zeigt der Vermögensaufbau? Bei einer fremdfinanzierten Immobilie bauen Sie über die Jahre auf drei Wegen Vermögen auf: 1. Durch laufende Tilgung verringern Sie Ihre Schulden — der Anteil, der Ihnen „gehört“, wächst. 2. Durch die Wertsteigerung der Immobilie steigt Ihr Vermögen zusätzlich. 3. Durch Steuervorteile (AfA, Zinsabzug) reduzieren Sie Ihre Steuerlast und verbessern Ihren Cashflow. Das Nettovermögen = Immobilienwert minus Restschuld — es zeigt, was Ihnen netto bleibt, wenn Sie die Immobilie zum aktuellen Wert verkaufen und alle Schulden tilgen würden. Der EK-Vervielfacher zeigt, um welchen Faktor sich Ihr eingesetztes Eigenkapital über den Projektionszeitraum vermehrt hat.

Mehrjahres-Projektion

Projektionsdauer ℹ️Anzahl der Jahre für die Projektion (5–40 Jahre).

20 Jahre

Wertsteigerung p.a. ℹ️Erwartete jährliche Wertsteigerung der Immobilie.

Jahrestabelle