Kompakte 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon im Obergeschoss
ca. 39,8 m²
Wohnfläche
2
Zimmer
2027
Baujahr
1
Schlafzimmer
1
Badezimmer
1
Stellplätze
Kaufpreis395.000 €
Eigentumswohnung
München
Zum Kauf
Objekt-Nr.
WE06-InTrudering
Provision für Käufer
Nein
Die Immobilie
Kaufpreis
395.000 €
Wohnfläche
ca. 39,8 m²
Zimmer
2
Balkon/Terrasse Fläche
ca. 3,3 m²
Etage
1
Schlafzimmer
1
Badezimmer
1
Balkone
1
Baujahr
2027
Zustand
Erstbezug
Unterkellert
Ja
Fahrstuhl
Personen
Stellplatz-Details
Stellplatz
Stellplätze
1
BeschreibungIN TRUDERING – Hermann-Schaller-Straße 33, München
Das Projekt IN TRUDERING umfasst neun Eigentumswohnungen in einem Neubau nach KfW-Effizienzhaus-40-Standard mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Die Wohnflächen reichen von ca. 35 bis 77 m² und verteilen sich auf Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss.
Jede Einheit wird mit Tiefgaragenstellplatz und Kellerabteil veräußert. Die Architektur mit markanter Dachgeometrie fügt sich in das grüne, locker bebaute Stadtbild Truderings ein.
KfW 40 QNG: Finanzierungsvorteil und steuerliche Substanz
Die Zertifizierung als KfW-Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel eröffnet Kapitalanlegern eine Finanzierungskonstellation, die am Markt selten ist: Pro Einheit ist ein KfW-Darlehen von bis zu 150.000 € zu einem Zinssatz von 1,2 % p.a. darstellbar – deutlich unterhalb marktüblicher Konditionen. In Kombination mit einem ergänzenden Bankdarlehen ergibt sich eine kalkulierbare Gesamtstruktur bei überschaubarem Eigenkapitaleinsatz.
Steuerliche Abschreibung: drei Instrumente, erste vier Jahre entscheidend
Für Kapitalanleger ergeben sich bei diesem Objekt drei abschreibungsrelevante Hebel, die sich kombinieren lassen:
Die degressive Abschreibung von 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG, eingeführt durch das Wachstumschancengesetz 2024) erlaubt es, jährlich 5 % des jeweiligen Restbuchwerts des Gebäudes steuerlich geltend zu machen. Da die Bemessungsgrundlage jedes Jahr sinkt, ist der absolute Abschreibungsbetrag in den Anfangsjahren am höchsten – genau dort, wo die Zinslast ebenfalls am größten ist.
Alternativ steht die lineare Abschreibung von 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG) auf die Baukosten über 33 Jahre zur Verfügung – ein planbarer, gleichmäßiger Steuereffekt über die gesamte Haltedauer.
Darüber hinaus ist eine Sonderabschreibung von 5 % p.a. über vier Jahre (§ 7b EStG) möglich.
Planung und Ausführung erfolgen durch Beck Bau Wohnen GmbH, einen im bayerischen Raum etablierten Bauträger mit nachgewiesener Qualitätshistorie.AusstattungMassivbauweise mit wärmedämmenden Ziegelelementwänden
Luft-Wasser-Wärmepumpemit Fußbodenheizung und Einzelraumregelung in allen Wohn- und Nassräumen
3-fach-wärmeschutzverglaste Kunststoff-Aluminium-Fenster mit elektrischen Rollläden
Echtholz-Parkett (Landhausdielen/Schiffsboden) in Wohnräumen, Feinsteinzeugfliesen in Bädern und Fluren
Marken-Sanitärausstattung mit individueller Bemusterung in hauseigener Ausstellung
Elektroinstallation mit Busch-Jäger-Schalterprogramm und Cat-7-NetzwerkverkabelungLageTrudering gehört zu den wenigen Münchner Stadtteilen, in denen die Bezeichnung „Gartenstadt“ noch buchstäblich zutrifft: locker bebaute Wohnstraßen, gewachsene Baumbestände, ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Nachbarschaft.
Die Hermann-Schaller-Straße liegt im Herzen dieses Quartiers – fernab von Verkehrsachsen, und mit guter Anbindung.
Die Haltestelle Simplonstraße (Stadtbus) ist in ca. 400 Metern zu Fuß erreichbar; mit dem öffentlichen Nahverkehr ist der Münchner Hauptbahnhof in rund 30 Minuten erreichbar.
Die Bundesstraße B304 sowie die Autobahnen A8 und A99 sind in unmittelbarer Nähe.
Die Nahversorgung ist vollständig: Supermärkte, Fachgeschäfte, Ärzte, Apotheken, Banken und Post befinden sich in wenigen Geh- oder Radminuten. Das Angebot an Kindertageseinrichtungen und Schulen im Umfeld ist breit aufgestellt und für Mieter mit Familien ein relevantes Entscheidungskriterium.
Die Freizeitinfrastruktur ist überdurchschnittlich: Die Sportanlage Trudering mit angrenzendem Feldbergpark liegt ca. acht Gehminuten entfernt, der Ostpark Perlach ist mit dem Fahrrad in rund neun Minuten erreichbar. Michaelibad, Kulturzentrum und traditionelle Biergärten liegen in bequemer Reichweite. Der Tegernsee und der Starnberger See sind mit dem Auto in ca. 45 Minuten zu erreichen.
Für Kapitalanleger ergibt sich eine Lage, die strukturelle Vermietungssicherheit bietet: breite Mietergruppen, stabile Nachfrage, keine Monostruktur. Trudering ist kein Szenequartier – es ist ein Münchner Wohnstandort mit dauerhafter Substanz.
