Mietervorkaufsrecht in München: BGH klärt die Maklerprovision beim Hausverkauf
23.10.2026
Der Bundesgerichtshof hat am 5. Oktober 2026 den Verhandlungstermin in den Verfahren I ZR 116/26 und I ZR 117/26 bekanntgegeben. Der I. Zivilsenat verhandelt am 19. November 2026 um 11:00 Uhr. Er entscheidet, wer die Maklerprovision trägt, wenn Mieter beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ihr Vorkaufsrecht ausüben.
Für Eigentümer Münchner Mehrfamilienhäuser ist die Konstellation praxisnah. Kauft ein Erwerber ein vermietetes Haus, um es in Wohnungseigentum aufzuteilen, steht den Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Wie die Provision bei Ausübung verteilt wird, gehört damit zu den Bedingungen, die bei einem Verkauf mitzudenken sind. Die Entscheidung betrifft Verkäufer, Käufer, Makler und Mieter zugleich.
Was der Bundesgerichtshof zu entscheiden hat
Die Rechtsfrage lautet nach der Pressemitteilung: Gilt der Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer auch dann, wenn der Käufer eine Wohnung durch Ausübung eines Mietervorkaufsrechts erwirbt und der Erstkaufvertrag vorsieht, dass der Käufer die Provision allein trägt?
Den Verfahren liegt folgender Sachverhalt zugrunde, wie ihn der Bundesgerichtshof in seiner Pressemitteilung Nr. 186/2026 schildert: Eine Maklergesellschaft wies einer Wohnungsbaugesellschaft die Gelegenheit zum Kauf eines Mehrfamilienhauses nach. Im Erstkaufvertrag steht, dass die Käuferin die Maklerprovision allein zahlt. Üben Mieter ein Vorkaufsrecht aus, schuldet der jeweilige Mieter die Provision.
Mehrere Mieter machten von ihrem Vorkaufsrecht für die Wohnung Gebrauch, die sie bewohnen. Die Maklergesellschaft verlangt von ihnen die Provision. Das Landgericht gab den Klagen statt. Das Kammergericht wies sie mit Urteilen vom 5. Februar 2026 ab (10 U 29/25 und 10 U 52/24).
Das Kammergericht stützt sich auf den Grundsatz der hälftigen Teilung. Nach § 656c BGB und § 656d BGB darf einem Verbraucher beim Kauf einer Wohnung die Provision nur in der Weise auferlegt werden, dass der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Die Klausel im Erstkaufvertrag sah das Gericht als unüblich hohe Provision an, die die Mieter nicht bindet. Ob die Vorschriften analog gelten, ließ es offen.
Dem steht § 464 Abs. 2 BGB gegenüber: Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zu den Bedingungen zustande, die der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Zwischen diesen beiden Normen liegt die Rechtsfrage.
Was das für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bedeutet
Das Vorkaufsrecht regelt § 577 BGB. Es entsteht, wenn vermietete Wohnräume verkauft werden, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Es greift deshalb bei Verkäufen, hinter denen eine Aufteilung steht.
Das Vorkaufsrecht gilt, wenn die Räume an einen Dritten verkauft werden. Es entfällt, wenn der Vermieter an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Ausübung erklärt der Mieter schriftlich gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Abs. 3 BGB). Ob ein Verkauf in diesen Rahmen fällt, hängt vom Einzelfall ab.
Für den Verkäufer eines Mehrfamilienhauses ergeben sich drei Punkte:
- Der Erstkaufvertrag bestimmt die Bedingungen, zu denen Mieter eintreten. Provisionsklauseln gehören dazu (§ 464 Abs. 2 BGB).
- Eine Klausel, die Mietern die volle Provision auferlegt, steht nach dem Stand der Vorinstanz unter dem Vorbehalt der §§ 656c und 656d BGB.
- Die Entscheidung des I. Zivilsenats schafft Klarheit für die Gestaltung von Verträgen und für die Verteilung der Provision zwischen Verkäufer, Käufer und Mietern.
Eine Entscheidung liegt nicht vor. Der Bundesgerichtshof hat einen Verhandlungstermin angesetzt, ein Urteil kann am Terminstag oder später ergehen. Das Urteil des Kammergerichts ist eine Entscheidung der Vorinstanz und bindet andere Gerichte nicht.
Was wir beobachten
Provisionsfragen begleiten Immobiliengeschäfte seit jeher; wir haben sie in unserem früheren Beitrag zum Bestellerprinzip aus der Perspektive des Maklers eingeordnet. Die Verfahren aus Berlin zeigen, dass die Verteilung erst im Zusammenspiel von Erstkaufvertrag und Vorkaufsrecht entschieden wird.
Wer ein Münchner Mehrfamilienhaus verkaufen will, stellt die Provisionsregelung deshalb an den Anfang der Vertragsgestaltung. Die Einordnung von Marktlage und Verkaufswegen bündelt unsere Seite zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern.
Eine Entscheidung zugunsten der Maklerin würde Provisionsklauseln im Erstkaufvertrag auch gegenüber vorkaufsberechtigten Mietern wirken lassen. Eine Entscheidung im Sinne des Kammergerichts würde dem Halbteilungsgrundsatz Vorrang geben. Maßgeblich ist, ob der Senat den Halbteilungsgrundsatz auf Käufer erstreckt, die als Vorkaufsberechtigte in einen bestehenden Vertrag eintreten. Davon hängt ab, wie Provisionsklauseln in Verträgen mit Aufteilungsbezug künftig formuliert werden.
